¿Qué pasa si no pagas la hipoteca?
Existe la creencia de si no puedes pagar la hipoteca, por cualquier circunstancia, simplemente con entregar las llaves de la vivienda al banco se soluciona el problema. Sin embargo, en España no es así.
La razón se basa en el art. 1911 del Código Civil que dice:
“Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”
Veamos el proceso para comprender mejor la situación.
Primeros meses de impago: negociación.
Si no pagas en el mes correspondiente, el banco te llamará para recordártelo. Si acumulas varios meses de impago, el banco te llamará de nuevo con la intención de renegociar las condiciones de la hipoteca. En este sentido, tienes dos opciones:
- Alargar el plazo de pago. Es decir si tenías una hipoteca de 20 años podrías pasarla a 25 de forma que el pago mensual se reduciría.
- Aplicar un periodo de carencia o de gracia; es decir, abonar durante un tiempo determinado únicamente los intereses. Esto incrementaría la deuda total a pagar pero es una posible salida en caso de no poder hacer frente a la hipoteca durante un tiempo.
- Puedes calcular cuanto te saldría a pagar durante el período de carencia con esta calculadora hipotecaria.
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Recuerda que la finalidad del banco es cobra por encima de todo. Asumirá retrasos en el pago siempre y cuando acabe cobrando.
Nota: En todo momento tienes la opción de vender la vivienda y saldar la deuda o parte de ella
En el sexto mes de impago: ejecución hipotecaria.
Transcurrido cierto tiempo de impago -generalmente, seis meses-, el banco inicia un proceso judicial de ejecución hipotecaria. Durante los próximos seis meses se realizará todo el proceso para poner la vivienda en subasta. Durante este tiempo los intereses de la deuda seguirán subiendo.
El proceso se detendrá en el momento en el que el hipotecado pague todo lo que debe incluidas las cuotas de los meses impagadas, los intereses y las costas del proceso judicial.
Transcurrido un año de impago: subasta
El juzgado fijará una fecha para la subasta del inmueble. En este momento, deberás abandonar la vivienda. Si no se vende en la primera vivienda podrá fijarse una fecha nueva para una segunda subasta. Aquí se pueden dar dos supuestos:
- Que la vivienda no se venda en la subasta:
- Que la vivienda se venda en la subasta:
- Si el dinero obtenido llega para saldar la deuda, intereses y las costas judiciales, el banco cobra lo que le corresponde y termina el proceso.
- Si se obtiene más dinero que la cuantía de la deuda, se lo queda el particular.
- Desgraciadamente las viviendas que vienen de embargos judiciales pueden alcanzar un precio hasta un 50% inferior al del mercado y, por lo tanto, el dinero obtenido no es suficiente para hacer frente a la deuda y los gastos judiciales.
En este último caso, el banco se acogerá al “glorioso” primer mandamiento (art. 1911 del Código Civil)
“Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”
En este caso el juez decidirá de que forma pagará el infeliz la deuda que no se cubrió con la subasta de la vivienda. Puede recurrir a varias opciones:
- embargo de la nómina: En este caso sólo podrán ser embargados los ingresos por una cantidad igual al 110% del salario mínimo interprofesional (696.60 euros), es decir, el banco se quedará con un porcentaje estipulado de la parte del sueldo que exceda esa cantidad ya que esos 696.60 euros son inembargables por ley para garantizar la subsistencia del embargado. Más información. Nuevo límite inembargable a partir de 2010
- embargo de otros bienes, coches, terrenos, etc.
- recurrir a los avalistas.
El proceso no finalizará hasta que toda la deuda sea cobrada por el banco.
En elidealista.com hicieron un gráfico que explica perfectamente todo el proceso:
Nota: Sí, comprar vivienda en subasta por embargo judicial es una opción muy válida para conseguir verdaderas gangas. (a costa el pobre infeliz embargado)
Nota 2: En Estados Unidos no ocurre lo mismo que en España, allí la devolución del piso al banco supone la rescisión del contrato y, por tanto, el deudor al entregar las llaves queda liberado de la deuda. Es cierto que allí pagan un seguro (private mortgage insurance) que encarece la hipoteca muchísimo.
En el caso de que el crédito hipotecario si firmara con dos personas (una pareja, por ejemplo) el banco reclamará la deuda de forma solidaria, es decir, la entidad bancaria puede exigir a cada uno de los deudores el pago total de la deuda, y si uno paga el otro queda liberado de la obligación. (el banco reclama TODO a los dos, no la mitad a cada uno)
En conclusión no contemples el no pagar como una opción ya que te verás embarcado en una odisea de la que es muy difícil salir. Siempre nos quedará la salida que nos plantea el genial Manel Fontdevila en su blog de viñetas con la siguiente pregunta:
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